A validade da “Cláusula de Raio” em Contrato de Locação com shopping centers

Em recente julgado, o STJ decidiu que a “Cláusula de Raio” inserida nos contratos de locação de áreas comerciais formalizados entre lojistas e Shopping Centers não é abusiva¹.

A referida cláusula prevê o seguinte:
“O LOCATÁRIO, ressalvado estabelecimento já existente na data de assinatura deste contrato, não poderá ter outro (sede, filial, etc), dedicado ao mesmo ramo de atividade a ser por ele exercida no ESPAÇO COMERCIAL objeto do contrato de locação e outras avenças, localizado dentro de um raio de 3.000,00m (três mil metros) contados do centro do terreno do SHOPPING CENTER, salvo autorização prévia por escrito do LOCADOR”.

A sentença de primeiro grau julgou improcedente o pedido do Sindicato dos Lojistas que pretendia a declaração de nulidade da comentada cláusula, extinguindo o processo com resolução de mérito.

Já no segundo grau, o TJ-RS deu provimento ao recurso dos Lojistas considerando abusiva e ilegal a cláusula de raio pelos seguintes fundamentos:

Alteração unilateral do raio de 2km para 3 km, violando o princípio da boa-fé objetiva;
Violação da livre concorrência com os outros shoppings;
Violação da livre iniciativa com a criação de obstáculo aos pequenos e médios empreendedores interessados em locar espaço nos outros shoppings;
Prejuízos ao consumidor, que serão induzidos e estimulados a frequentarem determinado shopping;
Cláusula de raio estabelecida “ad eternum”, violando regra/princípio/postulado da proporcionalidade e razoabilidade.

O STJ, ao reformar a decisão do TJ-RS e manter a improcedência do pedido dos Lojistas, afirmou ser plenamente válida a “Cláusula de Raio”, pois o shopping center constitui uma estrutura comercial híbrida e peculiar, um verdadeiro complexo de empreendimentos coordenados e organizados para uma função produtiva, sendo que a logística empregada é que o difere de seus semelhantes (galerias, mercados, etc.), e reside aí o principal fator de sucesso desses estabelecimentos, a confirmar que a relação existente entre empreendedor e lojista envolve diversos interesses, que vão muito além da simples locação do espaço destinado às lojas, com tais e quais cláusulas contratuais.

A matéria em comento também serve como parâmetro para o segmento da Concessão Comercial – Concessionária de Veículos – regulamentado pela Lei Renato Ferrari. O art. 5° desta lei estabelece que é inerente à concessão distâncias mínimas entre estabelecimentos de concessionários da mesma rede, fixadas segundo critérios de potencial de mercado.

 

Abílio Manuel Mota Veloso de Araújo
Advogado
OAB/PE 24.414

 

Superior Tribunal de Justiça – STJ

Súmula 247
O contrato de abertura de crédito em conta-corrente, acompanhado do demonstrativo de débito, constitui documento hábil para o ajuizamento da ação monitória.

Súmula 282
Cabe a citação por edital em ação monitória

Súmula 292
A reconvenção é cabível na ação monitória, após a conversão do procedimento em ordinário.

Súmula 299
É admissível a ação monitória fundada em cheque prescrito.

Súmula 339
É cabível ação monitória contra a Fazenda Pública.

Súmula 384
Cabe ação monitória para haver saldo remanescente oriundo de venda extrajudicial de bem alienado fiduciariamente em garantia.

Súmula 503
O prazo para ajuizamento de ação monitória em face do emitente de cheque sem força executiva é quinquenal, a contar do dia seguinte à data de emissão estampada na cártula.

Súmula 504
O prazo para ajuizamento de ação monitória em face do emitente de nota promissória sem força executiva é quinquenal, a contar do dia seguinte ao vencimento do título.

Súmula 531
Em ação monitória fundada em cheque prescrito ajuizada contra o emitente, é dispensável a menção ao negócio jurídico subjacente à emissão da cártula.